ID:2
要闻频道: 要闻 / 产业 / 国内 / 国际 / 专题 /

12月2日讯:长租公寓暴雷发酵已久,它到底给我们带来了哪些启发?树泽为大家提炼出三点。


启发1:租金很难长期持续大涨


长租公寓的模式很简单,左手问房东收房,这叫做批发,右手加价转租给租客,这叫做零售。结果一不小心,批发价比零售价还高,做成了高买低卖,那么中间的价差如何覆盖呢?它有两个基本假设,第一个叫规模效应,第二个叫租金上涨。


它认为必须快速先抢到房源,只要做大就能降低成本、做大了甚至能控制市场租金,这场仗就能赢。那么为了快速做大抢房源,就许诺给了房东一个过高的租金水平,而且一签就是五年,这等于在一开始,就是戴着镣铐在跳舞。


可事实上,长租公寓的规模效应并不明显。它每多做一套房子的生意,都要收一套房,配一个管家,搞一遍装修,生意做大一倍,成本也增大一倍、甚至两倍。那规模效应在哪里体现呢?规模效应的精髓恰恰在于,收入增加而成本不增加。


当发现通过规模,并不能够降低成本之后,长租公寓寄希望通过房租的上涨,来弥补差价和亏损。过去这些年,人们确实看到租金的快速上涨,而误认为这会是个长期趋势,但其实这是个错觉。


因为过去这几年,租金的上涨,其实背后反应的是人口流动的变化,人口向机会更多的一线城市进行迁移,导致供需紧张从而带来租金上涨。


但是现在,人口迁移基本结束,而且大家也想明白了,中部城市给了那么好的政策和福利,为什么非要往一线城市挤破头呢,于是人口流动方向,不再超一线城市集中,供需紧张缓解后,一线城市的房租指数从18年底到现在,其实是连续下跌的。


这给了我们一个很大的启示,没有人能力能够大到操控市场租金,让它一直上涨。在发达经济体有个数字规律:租金占收入的比例在30-40%,所以,在可支配收入没有大幅增长的情况下,我们用什么来承担租金呢?

很多商业模式都幻想着,我有定价权,我能提价,但脱离了用户的购买力,你提价能提多久呢?那些能提价的是什么东西?是高端白酒,是礼盒巧克力,都不是生活必需品,而生活用品,恰恰要考虑的不是提价,想想看我们从小喝的可乐,当年三块钱一瓶,现在也没怎么变,有时候搞活动还更便宜了。我们不喜欢那种投资就是搞垄断、靠压榨消费者、靠割韭菜赚钱,那不是好的商业模式,也是不可持续的商业模式。


在这里,我们想举一个特殊的案例,就是智能手机。大家会发现,07年第一台智能手机问世之后,价格比早先的功能手机贵了很多,但是相比智能手机能给人们生活提供的方便、提升的效率和创造的价值相比,更贵的价格也是大家心甘情愿去支付的,所以,说到底,提不提价都不是关键,真正的本质和核心是:你是不是创造了远远大于价格涨幅的新价值,这才是可持续的关键。


而说回到房租,前些年一线城市租金暴涨,可是这种价格上涨给普通人创造新价值了吗?基于竞争、套利和均值回归;一线城市给打工人提供的回报并没有提高,而生活成本却在大幅提高,因此,没有价值支撑的价格暴涨,是不可能持续的。


基于以上这些讨论,房租自身它能不能涨?能涨,但是它合理的水平,就是跟上通胀,现在通胀是多少,大概也就是2-3%的水平。


启发2:不要使用杠杆


这个案例中,租客和平台双方都使用了杠杆,这是对风险的成倍放大。


平台为什么要使用杠杆借钱呢?因为它认为这是个规模生意,拿100万套房子,显然自有资金是远远不够的,除此之外,还有个原因,它的回报率公式要求它必须加杠杆:


回报率=利润率*杠杆率*周转率


刚才已经说了,这个重资产生意的利润率有限,很难通过规模提升;


而周转率是个效率指标,但是管理的房屋数量多了,管理恰恰是反规模效应的,不仅效率不会提高,反而还会随着规模而下降,所以周转率提升非常困难;


所以这么看下来,它提高回报的唯一方法就是加杠杆,甚至疯狂的加杠杆,这也为后面埋下了隐患。


可问题是,加杠杆的不仅是平台,甚至一些租客使用了租金贷,也就是说,交房租的钱是借来的。那这风险就更大了,正好遇到疫情,租客现金流受到影响,杠杆断了,于是就直接影响了平台现金流,它就没钱还房东。


所以,这再次印证了那句老话,叫做十次危机,九次杠杆,对企业扩张和个人发展,最好不要借过多带利息的杠杆,负债率打的太慢,都会为危机埋下隐患。


启发3:重新理解商业模式和估值


这件事,还给投资者带来很重要的第三重启发,那就是对商业模式的理解和估值工具的使用,需要非常精准。


投资者普遍认为,长租公寓是互联网对传统行业的改造,而且衣食住行中,住是最后一个被互联网化的,所以大家对这种模式充满了期待。


但问题在于,这种批发价高过零售价的模式,导致平台持续亏损,按照通用的市值=利润*市盈率(PE),按照这个模型,没办法给这种企业进行估值啊,估出来市值是个负数,这怎么投资呢?


所以大多数还没有利润的互联网企业,大家都使用了一个非常粗略但是简单的估值方式:


市值=收入*市销率(PS)


这可就简单多了,因为即使亏损不赚钱,但谁还能没点收入和流水呢,按照这种简单粗暴的模型,拍脑袋给个市销率,然后只要收入不断增长,市值就能不断涨呀!


对于大多数真正的互联网模式,这个模型不能说算错,但是它其中有个很重要的隐藏假设:那就是利润率必须要持续上升,至少要维持不变。


树泽为你稍作解释,投资看的核心指标是自由现金流,说的通俗一点就是要牢牢的盯紧利润,即使现在没利润,但只要收入能扩大,将来总会有利润。所以,当利润率能保持不变的时候,利润和收入之间,就呈现出了一个稳定的线性关系,基于这个前提,按照市盈率和市销率进行估值,其实没有本质区别。


大多数真正的互联网模式,在前期亏损的主要原因,是花钱买流量和买用户,用户其实是重要资产,但是买流量的广告费,都做进了财务上的销售费用,进行了费用化处理,导致了亏损出现。然后种子用户和势能一旦形成,网络效应会带来越多人用越好用的效果,互联网公司一旦上道,收入增加但成本却并不增加,因此它会呈现出一个稳定的甚至是随着收入扩大的利润率水平。


但可是,长租公寓不是网络效应,用户对用户没有价值(除非它做住宅社交,但现在没人做成),所以长租公寓随着规模增大,管理上的低效,反而拖累了利润率,日本最大的住宅租赁公司叫大东建托,管理超过100万套住宅,但是利润率只有5%而已。


所以,长租公寓的商业模式,并不是真正的互联网模式,也不是网络效应,它不能随着规模增大降低成本,随着收入的增加,自由现金流也无法带来同步的高效增长。投资者必须对商业模式进行精准的思考,不能别人一说我是互联网你就跟着信,而对估值工具的选择也必须准确。


最后,投资者的自我修养,就是不断学习,像海绵一样汲取营养。天下没有免费的午餐,你的投资回报,是对你学习和成长,最好的奖励。

相关阅读

本文财经365视界-长租公寓暴雷三启发由财经365首发,欢迎转载,转载请带上本文链接。
免责声明:财经365(www.zcifc.com)发布的所有信息,并不代表本站赞同其观 点和对其真实性负责,投资者据此操作,风险请自担。部分内容文章及图 片来自互联网或自媒体,版权归属于原作者,不保证该信息(包括但不限 于文字、图片、图表及数据)的准确性、真实性、完整性、有效性、及时 性、原创性等,如无意侵犯媒体或个人知识产权,请联系我们或致函告之 ,本站将在第一时间处理。关注财经365公众号(caijing365wz),获取最优质的财经报道! 分享到: 新浪微博 微信

扫描左侧二维码
看手机移动端,随时随地看 股票 新闻