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9月28日讯:这个秋天注定是一个不平常的秋天,对恒大来说尤甚。

先是在9月23日、24日有一份据称是中国恒大集团写给广东省政府的《恳请函》在网络流出,在这份《恳请函》当中,请求省政府对它们通过借壳深深房在a股市场上市的重大资产重组项目给予协助。如果重组无法通过,那么恒大可能面临资金链断裂的风险,波及128家金融机构,“国内综合实力第一”的位置就保不住啦。

文件里还谈到,如果重组无法完成,恒大就必须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿本金和137亿分红。这会把恒大的资产负债率抬升到90%。

按照4年前恒大发布的公告来看,时间上确实有些紧张了。

视界-股价暴跌恒大怎么了?

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2016年,恒大地产想要借壳上市回A股,寻觅了一圈,最后看中深深房。

2016年10月3日,恒大地产跟深深房签署了《关于重组上市的合作协议》,约定深深房发行A股股份来购买恒大地产100%股权,而恒大拿了深深房的股份,也就成了深深房的控股股东。

但是,由于政策上不允许房地产公司在内地上市。所以恒大的A股梦一直没能实现。但在2016年这个房企都在尽可能扩张的时期,恒大无疑需要大量的资金来开发新项目。

2017年恒大地产引入了1300亿元的战略投资,同时签下了对赌协议,约定恒大地产最晚A股上市期限为2020年6月30日。在未实现上市的情况下,恒大地产将兜底保证投资者年均7.79%的投资收益。就这样,恒大完成了史上最大规模股权融资,1300亿元到账后,恒大地产估值飙升至4252亿元,一度超过万科A总市值。

而现在,已经是2020年9月28日了。除此之外,即使偿还7.79%的利息毫无压力,但2017年借的1300亿到2021年就到期了。届时,恒大的负债率将再次回升到90%以上。

鉴于以上事实,这份《恳请函》传播量巨大,恒大坐不住了。9月24日傍晚,港交所上市公司中国恒大发布公告表示这份文件是谣言,已经报警。

说实话,恒大现在确实资金紧张。截止半年报,公司账上不受限的资金只有1407亿,但是一年内短期借款却有3957亿。现金只有短期债务的35%。与此同时,去年和今年的上半年,恒大借款余额大幅增长,仅今年上半年就达到8355亿元,占总负债的42%以上。

而且从整体负债结构来看,短债比例占到50%左右,将在1年内到期,本息大概有4000亿,如果加上之前的长期债务,恒大在近一年内至少要有5000亿的还款,压力非常大。

显然,资本市场对恒大的状况心知肚明。

9月24日晚间,世界著名评级机构下调恒大集团的评级。

9月25日,“19恒大02”和“19恒大01”两只存续债因跌幅过大被上交所暂停交易。恢复交易后跌幅扩大,其中,“19恒大02”跌幅30%,“19恒大01”跌至28.3%,触发两次停牌。

股市的表现也十分不利,中国恒大下跌9.46%,恒大汽车下跌12.76%。

有部分媒体拿此事与8年前香橼做空恒大的一次相比,认为两件事殊途同归,走的都是先造谣、再做空的老套路。但真相究竟如何,就见仁见智了。

当晚,为了挽回投资者信心,恒大接连发布三则公告,祭出重拳反击空头。

首先,恒大表示自己今年卖房子的成绩非常好,现金流充裕。截至9月24日,恒大累计销售5049亿,同比增长11.4%;销售回款4521亿。同时未来的日子里还会加快打折卖房的步伐,计划在9月、10月两个月累计实现2000亿销售。总结一下就是“还债的钱不缺,欠债不还的现象过去没有,以后也不会有”。

其次,有一个重大利好。分拆物业管理业务上市已获得联交所批准。此前,恒大物业成功引战235亿港元,包括中信、光大控股等大型央企,云峰基金、红杉资本等顶级投资基金,以及腾讯、周大福等大型企业,引战完成后预计降低净负债率19%。目前恒大物业估值750亿。若参考市值最高的物业股碧桂园服务,恒大物业分拆上市后市值有望超1500亿港元。

最后,对市场上比较关心“造车会不会血亏”这个问题也给了一个阶段性的答案。恒大汽车董事会审议通过申请科创板上市的决议案,拟配发及发行不超过15.56亿股人民币股份。总结一下就是“虽然你们没见到车,但你们可以见到股票上市”。

不过归根结底,这些都不能让恒大彻底化解危机。毕竟前有回A股之路遥遥无期,中有5000亿负债不可拖欠,后有房企“三道红线”悬于头顶。

实际上,面临同样境况的又何止恒大一家呢?

数据显示TOP15房企中,9家公司剔除预收账款后的资产负债率超过70%。中国恒大杠杆率最高,为85.28%,绿地控股、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80%。

同时,中国恒大、融创中国和绿地控股的净负债率大幅超越100%的红线。其余12家房企的净负债率水平大多维持在70%之下。

市场行情不复过去,融资难度远超以往,高度依赖现金流的房企,发展之路道阻且长。

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