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上次我们说到,房地产行业今年集体遭遇滑铁卢:行业龙头公司市值蒸发近千亿,全行业在沪港深三地总市值蒸发累计达到上万亿。而且,奇怪之处在于,行业似乎仍然在高增长。


· 碧桂园上半年合同销售金额同比增长42.7%

· 中国恒大上半年合同金额同比增长24.6%

· 万科上半年合同金额同比增长9.9%

· ......


在这种情况下,为什么市场里的投资者纷纷投出了反对票?


首先要理解房地产这本生意的基本模式,它主要干三件事:融资金、拿地块、盖房子。房子盖好了之后,大力推盘,迅速去库存之后,转化为现金,然后进入新一轮的融资金、拿地块、盖房子的循环。因此,这个生意的实质,并不只是人们想象的仅仅只是凭关系拿地那么简单。甚至某种意义上,这并不是房地产公司的竞争优势。


房地产生意的本质是个效率生意,它像打仗和攻城一样拼的是速度,天下武功唯快不破。而且由于这是个负债生意,资金的成本非常高,省出来一天的时间,就能多赚很多利润。“时间就是金钱”,在这种生意中得到了最完美的诠释。谁能把一块钱的资本,用最快速度变成土地,然后变成房子,再变成一块钱的资金,从现金到现金的循环,谁最快,谁称王。



从这个意义来讲,房地产公司真正的竞争优势,其实只有两个,第一,资金优势,它体现为谁的资金实力更雄厚、融资成本更低。第二,效率,还是效率。


抓住了问题的真正核心之后,你就知道如何去做有效的观察:如果有一天作为投资者,你看到融资成本开始全面抬升了;效率开始全行业下降了;价格不涨了甚至二手市场需要比挂牌价打折才能出手,那就说明,重要的时点可能来临了


从即将公布的中期财报中,我们会从以下角度做辅助观察:


· 毛利率水平

· 库存、资产周转率水平

· 财务费用占营业收入比重


首先,观察毛利率,是去看市场价格是否有下跌的迹象。如果商品房价格下跌,房地产公司毛利率自然会跟随下行,当然,新房价格本来就受行政管制是限价销售的,这本身也可能会进一步压低毛利率水平。


第二,看周转。如果不能卖的更贵,那就只能想办法卖的更快,从各项资产的周转率水平可以直接进行观察。不过难点在于,这不是地产公司自己努力就做得到的。房子是个杠杆产品,它也并不直接取决于消费者意志,还要看贷款利率是多少,银行给的贷款额度有没有。这些客观因素,会直接影响地产公司的经营效率。


此外,还需要观察的重点是地产公司的融资成本有没有大幅上升,你可以从它财务费用占收入的比例来进行观察。历史上,房地产公司融资基本都是通过影子银行和信托产品,也有公司去海外发债,但是成本可能更高。在资管新规之后,各种融资渠道都停了,这种资金池过去最终都是通向房地产的,现在便宜的资金没有了,市场上能融到的资金都很贵,这会影响到大多数地产公司的经营,这也是需要重点进行观察的。


最后总结,我们引用一下万科主席郁亮先生在刚结束不久的股东大会上的一句原话来结尾,他说:“十年后的万科还是地产公司吗?我想不应该是了,即使是,也应该会惨淡经营”。作为从业者,为什么他会有这样的一个判断?

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