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网易态度研论:区域腾笼换鸟,翻开九龙坡的新篇章

来源: 首页 > 金融资讯 > 证券

2018-06-22 22:00:20 

2018年6月21日,由网易房产重庆主办的“重庆向西,「品」在九龙——2018九龙坡区域发展趋势沙龙”如期举行。

网易房产重庆常务副总经理曹勇、重庆大学教授、重庆市国土房管局专家库成员王林、重庆晟城房地产顾问有限公司总经理助理贯雪梅、重庆链家新房直销/商业中心西区总经理杨海峰、卓越集团重庆公司高级营销经理李东阳、中建信和销售经理梅玉平、印江州张珂以及恒大等品牌房企代表齐聚沙龙现场,交流思想,分享智慧。

2017年,九龙坡区经济发展强劲,区域GDP总额达1135亿元,连续6年GDP全市第二,区域价值不断上涨。2018年,九龙坡区核心商圈扩容,百亿商圈进入蝶变期;重庆西站西南最大交通枢纽落成,为区域带来价值裂变;九龙半岛文创产业启幕,为区域注入人文精神内核。那么,九龙坡区今后的发展空间、居住环境变化以及人居价值将会有哪些改变呢?一起来回顾本期「网易态度研论」都有哪些精彩观点!

本期论坛嘉宾现场合影

时代更迭

网易房产重庆以媒体的自我觉醒同行业共话城市价值

作为工业大区和创新亮区的九龙坡,近年来,正全面推进市政设施、园林绿化等城市品质提升,有序推动城市改造更新。大力发展高新技术产业、推进高质量城市管理、创造高品质人民生活,全面开启建设“三高九龙坡、三宜山水城”的新征程。

“何为‘三高’,指的就是大力发展高新技术产业,凸显自主创新;推进高质量城市管理,彰显都市魅力;创造高品质人民生活,尊显人本情怀。”谈及举办此次沙龙的初衷,网易房产重庆曹勇在沙龙上表示,“房地产市场时常会出现新的亮点、新的价值,而网易房产重庆一直致力于站在时代的前沿,思考行业发展的方向,同行业共话城市的发展价值。而一个集高新技术产业发达、高质量城市管理、高品质人民生活于一体的‘三高九龙坡’,正在成为一座宜居宜业宜游的‘三宜山水城’,值得我们一起探讨它的价值。”

产业升级换代

九龙坡正迎来它的发展机遇

那么,九龙坡在以“三高九龙坡、三宜山水城”的发展目标下,区域发展得到哪些改变?重庆大学教授王林以区域动态为事实分析道:“九龙坡原来有很好的工厂基础,随着产业的升级换代,九龙坡得以转换,区域人民的收入就提升了,房价的可承受能力就提高了,区域也会有越来越多的高改项目出现。加上原来的人口在九龙坡聚集很厉害,现在做了很多腾笼换鸟,比如说最开始沙坪坝是划分给九龙坡区建的高新区,后来高新区又转移给九龙坡,然后九龙坡的土地得到有利扩充,从这个角度来讲,九龙坡的区域发展是很有机遇的。”

同时,他认为:“随着九龙坡区华岩板块、彩云湖板块、杨家坪板块、九龙板块……板块发展近乎饱和,我们就发现以西彭、陶家为主的九龙坡的西城板块有一个很大的空间,正好是与重庆向西的发展方针叠合在一起,所以它给九龙坡带来了更大机遇!”

核心区域土地供应减少

80、90后成购房主力军

区域发展潜力大,那么,九龙坡区近年来的房企进驻速度、土地供应数据如何呢?晟城贯雪梅提出这样一个观点:“近三年来九龙坡区的供地以城市核心区域小地块为主,成交量较少,近三年的成交占比仅为主城总成交的2%-3.5%。

2017年1月-2018年5月九龙坡区土地成交明细 数据来源:晟城

依据数据显示,2017年1月至2018年5月,九龙坡区成功出让9宗地,贯雪梅以“小地块供应、逼近万元地、央企或者全国房企扎堆”三大特征从土地市场分析了九龙坡区域价值,“首先,从九龙坡的供地特征来看,土地供应最集中的区域在杨家坪、石坪桥、石桥铺、陈家坪、彩云湖等城市核心地块,单宗用地体量基本在20万方以下,主要以九龙坡核心区域的城市更新小规模地块为主;其次,高地价将推动整个区域的开发水平和项目档次提升,从前几年传统的刚需开始向改善甚至豪宅发展。再则,从拿地企业来看,2017年至今,进驻九龙坡的房企均为央企或者全国百强、本土排名前十的开发企业,如中建、卓越、东原、旭辉、蓝光等。”

2018年5月重庆链家各行政区域70、80、90二手住宅客户分析 数据来源:链家

与晟城机构有不同的统计维度,链家杨海峰就5月通过链家成交的二手房数据为基准,提出一个有意思的现象:“如果说5年前,重庆的购房主力军以65后为主的话,那么,时至今日,根据链家客户的年龄层来区分的话,链家二手住宅客户仍以80后为主,其次是90后和70后,而80后中购买九龙坡区的占比约7.2%。”

居住业态升级

房企扎堆进驻为九龙坡区做更新

值得提出的是,2018年至今,一共有9家外地房企进入重庆,从房企拿地的区域来看,外地企业更青睐西永、北碚新城-歇马。其中44.44%的房企首次进入重庆就落子西区。

2018年1月至今外地房企入渝拿地情况 数据来源:铭腾

谈及首次进入重庆就落子西永板块的中建五局旗下子公司,中建信和销售经理梅玉平表示:“核心商圈扩容、重庆西站落成、九龙半岛文创产业启幕,九龙坡区域价值上涨空间充分。可以说,中建信和紧随重庆向西发展的逻辑,旗下四个项目有三大项目布局西区九龙坡、西永、璧山。”

作为同样是首次进入重庆,首次布局西区的外地房企,卓越李东阳在参加本次区域沙龙上,谈及了他们对城市的理解:“重庆的发展,受益于国家战略之下,持续的政策利好。在天量的基础设施投入以及产业发展带动下,重庆这一轮房价的调整,是对于重庆城市价值的回归。”他认为品牌房企的争相入驻,也是重庆的城市价值得到了房企巨头的共识。

不局限于外地房企,随着九龙坡的价值得到房企共识,以恒大、中建、融创、旭辉、东原、卓越、保利、中海、华宇为代表的品牌房企纷纷落子该区,布局品牌最高产品体系,为区域人居提档升级注入强劲动力。

作为入渝12载的恒大集团,紧跟重庆西拓发展之政策机遇,陆续在九龙坡区开发精品楼盘,2018年升级再造47万方生态宜居大城恒大林溪郡,助力区域住宅品质的提升。从区域居住需求出发分析指出:“市场需求在变,客户在变,当下,购房者更多关注的是区域、地段、配套、品牌和居住舒适度。恒大香山华府自建约4万方香山公园及7000㎡中庭湖景园林,让业主享2.0低密生态宜居生活;恒大林溪郡项目在前期产品规划时,注重业态的丰富性,规划了阔景精装高层、5 1经典洋房、LOFT公寓、2万方商业街等多种物业形态满足不同人群的置业需求,助力区域住宅品质的提升。”

在结束此次“重庆向西,「品」在九龙——2018九龙坡区域发展趋势沙龙”之后,一个有趣的现象是,参会者一直不舍离开,纷纷认为“重庆向西”还有很多话题可聊,点赞网易房产重庆举办此次沙龙是一件很有意义的事情。相信九龙坡的发展不止重庆西站、轨道5号线、华岩隧道、快速路二纵线等利好,未来还有更多方面来推动九龙坡区城市价值、土地价值、居住价值。

与会者观点集锦

网易房产重庆常务副总经理 曹勇

一个集高新技术产业发达、高质量城市管理、高品质人民生活于一体的“三高九龙坡”,正在成为一座宜居宜业宜游的三宜山水城,值得我们一起探讨它的价值。

重庆大学教授、重庆市国土房管局专家库成员 王林

九龙坡区的发展正好是与重庆向西的发展方针叠合在一起,九龙坡的西城板块可以为九龙坡区的发展提供很大的空间,更大机遇!

重庆晟城房地产顾问有限公司总经理助理贯雪梅

九龙坡土地市场,有三大特征,城市更新小地块成为供地主力,地价逼近万元时代,品牌房企扎堆进驻,从2017至今的拿地企业分析来看,均为央企或者全国百强、本土排名前十的开发企业。

中建信和销售经理 梅玉平

以往,九龙区市场改善住宅供应的缺失,给当下高端改善住宅提供了充足的市场空间;加之相邻各区住宅供应紧张,市场辐射进一步扩大。为满足改善市场需求,中建信和首先需要从住宅品质、产品尺度、生活方式及物业服务几方面提档入手。

卓越集团重庆公司高级营销经理 李东阳

我们认为九龙坡区有三个标签:经济总量大、工业基础好、产业升级的排头兵。在这样的利好环境下,去年年底,卓越集团进入重庆的首个项目,落子九龙坡杨家坪板块。卓越集团擅长城市核心区的物业打造与营运,那其实当时看中动物园地块,也是基于这样的区位研判。

重庆链家新房直销/商业中心西区总经理 杨海峰

除渝北、大渡口区成交量略有下滑外,其余各区域均有向好态势,其中以沙坪坝、九龙坡的涨幅最大,九龙坡区当月占比7.1%;成交量环比涨幅约30.7%。5月九龙坡区成交房源的套均面积是81.9㎡,4月也是84㎡左右,由此可见,九龙坡二手住宅的成交还是以刚需为主。

作者:静电侠

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责任编辑:网易房产重庆站