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一个四线城市公务员写给我的信,每天为房子煎熬,折磨,纠结!

来源: 首页 > 金融资讯 > 基金

2018-06-19 23:00:18 

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8); 作者:樱桃

我这里是四川自贡市,2018年以来,房价走势完全印证了樱桃在2017年关于四线城市在棚改背景下的房价上涨预测。

2014-2017年6月以前,自贡房价连续四年平稳,小幅震荡,2015-2016期间部分楼盘一度跌幅达20%以上,均价从未超过5k。新城核心板块优质房源不超过6k。

2017年自贡棚改进入高潮阶段,特别是大比例推进货币化安置。自贡政府引以为豪的是棚改数量领跑四川省,要知道,自贡市是全川面积最小的城市,全市人口不足300万。

2017年下半年起,自贡楼市库存明显减少,去化周期越来越短,只有5个月。政府购房补贴继续加码,购新房政府给予每平200元的补贴。持币进入楼市的棚改大军越来越多。反映到楼市上,从2017年下半年起,自贡楼市均价逐步上扬,平均每个月稳稳上涨100元左右,这在此前是从未有过的。

来到2018年初,新城核心地段(自贡南湖新城)库存急剧减少,一方面是在售房源近乎为零,另一方面核心地段土地储备也几乎没有了。新盘尚未开发入市。在此背景下,2018年1月,四川本土知名房企邦泰集团,在自贡高价拍得两块地,其中510万一亩的地价,创下自贡地王,很明显这块地的位置,并不是最核心最好的地块,因为核心地段都被开发了,新城核心板块已被填满。 我明显感觉到市场准备起飞了。

2018年4月,出现了标志性事件。4月12日,还是邦泰集团,在自贡再次高调拍得地王,这次地价来到了令人惊异的835万一亩,如平地一声惊雷,彻底引爆了自贡楼市,瞬间就炸了。这一天的中午,土地竞拍价格的消息传遍全城,各售楼部瞬间封盘,高调涨价。有的楼盘瞬间暴涨1000,甚至2000。 要知道,此前自贡地王从2016年的400万 ,到了2018年初,核心地块地王也才510万,此番直接暴涨到800多万。

4月12日以后,自贡楼市陷入前所未有的恐慌,库存减少,市场炸裂,一下子炸出好多潜在购买力。很多本来没有购房打算的人准备持币入市,担心再不买买不起了。一时间,自贡从近5年的买方市场,变成了卖方市场。市场上,好地段房源近乎没有了,次好地段仅存的为数不多的在售房源,售楼部变得非常傲娇,各种排号,哄抬市场。二手房中介,民间倒房客意气风发。

自贡的棚改行情是,2017年棚改户数达到4万户,2018年棚改目标是2万户,多数为货币安置,而自贡市2017年以前,每年房地产市场销售面积不过250万平米,大约2万套房子。这个比率真的太吓人了。

以上为背景。

四川南部,川南各地市州,如自贡周边的宜宾、泸州、内江等地,情况类似。因为自贡人口少,城乡一体化水平相对较高,棚改户数又最多,本轮涨价效应最为明显。2018年以前,自贡的房价在川南地区也不算贵,但本轮起飞之后,已经来到高位,并且有持续的势头,甚至有人戏称,本轮自贡暴涨,带动了周边地市州暴涨。 同时,成都限购加剧,无疑将进一步刺激自贡楼市。

自贡市2017年GDP1300亿元,人均7000美元。没有优势产业,每年人口净流出。

在此背景下,我个人的情况真的非常特殊,非常煎熬。

我是自贡市政府部门公务员,1991年,未婚,家庭条件差,父母无力提供买房支撑。2014年参加工作开始,我一直关注房市,并为此做着准备。2015年1月,在城区新城边缘地段,我入手了一套小二居。单价3400,总价不过23万。由于2015年我收入很低,存款也很少,很缺乏安全感,买房实力很弱,出几万首付已经很费劲,也就不惜使用了公积金处女贷。

到了2017年,自贡市公务员待遇暴涨,加上公积金,我能年入XXw ,对比自贡这种城市超低的人均工资收入,对比自贡地区尚在5k左右的房子均价,我真的觉得非常优越。机会难得。逐渐来到适婚年龄,我在考虑买二套房作为婚房,第一套房子作为我母亲的住处,我母亲再没有别的住房。但是,手里存款也并不多,我随时都害怕房价猛涨,害怕自己攒钱的速度跟不上房价上涨。

2018年2月,我终于看到一处合适住房,小区是自贡南湖新城核心地段,核心中的核心,这个小区的开盘建成,可以说填补了新城版图中的最后一块空缺,打造了十年之久的新城,已经是聚集了人气,各类配套逐步到位。这个小区卖完的话,新城就没有房源了。这个小区这个时候还剩100套房源,开盘半年以来,卖得很好,开盘均价接近6k,我看到的时候均价6400,户型确实好,我看中了一套总价52w的小三室。

交完定金之后,我陷入了组织首付的麻烦,我省吃俭用,工资收入高,但也只有13w存款。首套房还剩13w房贷。我的打算是,用手里的13w还完首套房的公积金贷款,这套房就再用公积金贷款,享受2成首付和公积金利率。差的12w左右的资金缺口,我准备用银行针对地方公务员的优惠消费贷来暂时填补。周转过程中需要从亲朋那里临时借12w来运作。定金交完,我顿时觉得压力很大。自己买了这个房子,就负债累累,手里没钱了。一是非常惶恐,甚至失去理智。

令人折磨的是,准备贷款的我发现我个人征信逾期达到7次,原因是我手套房贷款,我有7次逾期,每次逾期都是一天,我猛然发现我对之前的还款日期有误会。因此,我的贷款计划落空了。

这时,我退缩了,我在差12w首付款的情况下压抑了,痛苦了,放弃了。想着,既然征信有问题,那就不买了吧,买了的话,近两年压力太大了,我还没有很稳定的感情。要是身无分文,也是很难经营的呀。

实际上,如果当时我稍微理智一点,就应该知道。我是纯粹刚需,自贡房市马上要起飞了,这套房位置非常不错,而且过去了就不再来了,核心地段没有房源了,这套房总价真的不高,户型很好。 实际上我年入XX w ,收入稳定,工作体面,四年的收入就可以达到这套房的总价。

现实是,我当时怂了,我甚至都没有去想商贷的方案,如果商贷的话,找找关系,我是能够首付4成,用商贷解决的。商贷的方案,我只差8w元而已,我一年就能存上8w。

尤其是4月份自贡房价飙涨以来,最近两月,我每天无比煎熬,非常后悔,魂不守舍,干什么都提不起劲。简直不敢相信我当时因为几万块钱的缺口,就吓傻了,怂了。我放弃了的那套房,现在市场价差不多80w,短短两个月,飙涨六成。而且后续随着新城配套继续完善,现在那个位置地段优势越发明显,核心商圈,又是学区,优势不可复制。

关键是我猛然发现我是纯粹的刚需啊,我现在的这套小二居,根本不能拿来做婚房,因为要考虑我母亲的住处,我母亲没有别的地方住。我自己结婚,还需要再购房才行。

现在市场上,我现在住的小区隔壁的小区,是城区最边缘的地段,在2月份的时候,单价5000,不用排号。现在单价6500,还要排号抢。

在这波行情里,南湖新城普遍从6000涨到近9000,次新城从5000涨到7000,老城区涨1000.

现在我陷入纠结。

说这么多,其实我当时真的没有理由不买那个房子。实在是太失误,太后悔了,后悔当时脑子短路了,后悔没早点看到樱桃的文章。

目前我只有一下这些解决方案。【可搜索关注我的微信公众号:樱桃大房子,定期获取我的所有分析报告和投资建议;】

解决方案一,忍痛买下隔壁小区单价6500的房子,总价60w左右。需要我去借点首付。我的担忧是,这个地段确实是城区边缘,距离核心地区有5公里左右。周边配套情况不好,我害怕买了后悔。还有就是,等于说,这个房子5000的时候我不买,现在6500杀进去,打自己脸。

解决方案二。卖了我现在住的房子,腾出现金,高价杀进此前看中那套房所在的小区。用80w左右的价钱买回我2月份放弃的那套房子。当然这需要更名,我现在住的房子也还没拿到产证。操作过程会很复杂,而且我将面临无房可住。也是很折磨。

解决方案三。老城区买套100平左右的房龄15年左右的房子,总价50w,立即可以住。但是顾虑是,房子没电梯,居住体验不如新式小区。而且房子不保值,以后不方便卖。

解决方案四,给我母亲争取一套公租房,我现在住的房子拿来作婚房。我又觉得这种方案对不起我母亲,而且现在这套房子位置和户型都不太好。

解决方案五,继续观望,看看房价走势。但是真担心房价继续走高,更看不到尾气了。

解决方案六,继续观望,待感情稳定,和女方共同买房。集合两个人的力量,肯定会好一些。甚至直接找有房子的结婚人选。。。。。这个方案,我觉得太委屈了,我还是希望自己能够一己之力买房,配置自己独有的资产,操作灵活、洒脱。

折磨!纠结!

樱桃点评:

世间没有后悔药,每个人都会错过很多机会,错过了就不要再折磨自己,否则只会徒增烦恼,伤害身体,还于事无补。

当前情况下,他已经不可能有十全十美的方案了,毕竟房价已涨了这么多,但他又想当孝子,给母亲买一套,自己结婚需要一套,他年收入有XX万多,在一个地级市已经算是高收入,而且又是公务员,不用担心金融危机失业问题。

考虑到他工作的稳定性,在他收入能够支撑的情况下,我给他的建议是方案1,距离核心区域5公里应该不算远,现在配套不足没关系,只要政府规划好,5000的时候你已经错过了,现在打脸你也得承认。

方案2的难度在于现在住的房子还没有房产证,还需要卖了才有钱,操作过程太长,现在房价处于上升期,等你卖完,房价肯定又不止80万了。

方案3,老城区如果没有新房子,次新房可选,楼梯房坚决不买。

方案4,他自己内心道德观决定。

方案5和6,自贡楼市去年下半年涨的慢,真正爆发是在今年4月之后,由地王效应引发,现在是6月,这种火爆才持续2个月,所以按照库存周期计算,房价不会这么快熄火,还会要飞一阵,现在停下来不买房,如果看到房价继续涨,后面他会很痛苦,到时候翻倍,再冲进去当接盘侠更后悔莫及,所以反正是自住,还不如趁着现在还未完全涨到位买入。

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樱桃大房子(ID:ytdfz8),专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产涨跌的短周期,不唯空,不唯多,只唯实。

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责任编辑:溪溪