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那些年,东莞楼市让人难忘的“数字经”

来源: 首页 > 金融资讯 > 期货

2018-06-21 05:50:15 

编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。在这过去的十年里,东莞楼市风云变幻,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了东莞房地产快速发展的十年光景。接下来,房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:东莞楼市十年》系列文章,呈现东莞楼市白银时代的全景图,敬请关注。

过去十年,东莞楼市遇过低谷,经历过辉煌,抢足了眼球。文字记载历史,数据反映现实,回顾东莞楼市2008-2018十年间最具代表性的数据,也会你会发现一个不一样的东莞楼市。

房价跳水最低打6折

2008年,恰逢全球性金融危机,东莞楼市一片萧条

从年初开始,东莞几大开发商先后采取团购的方式促销,其中万科运河东一号推出一批7折团购房,最低价4300多元/平方米,光大地产随即也推出最低价4000多元/平方米的特价房,两家率先的促销赢得了当年24.6%的市场份额。

随着时间的发展,团购变成了变相降价的措施,开发商也不再遮遮掩掩,从9.5折到9折、8.5折,甚至6折都有,并赠送物业管理费和车位等。

房价大跌,金升国际、晶城、风临美丽湾、丽景阳光等多个项目业主还曾相继提出退房要求。南城金色华庭二期开发商新中银对2007年11月以每平方米6800元高价买入该楼盘的50多户业主还给予了4.5万~9万元的“回赠”补偿

随后,东莞大部分项目都开始低价销售,东城新世纪星城二期售价4500-5500元/㎡,南城的江南雅筑当年也才卖5000元/㎡,塘厦主打大户型洋房的新世纪锦绣花园,当时均价仅4400元/㎡,同区域的长银东郡均价3900元/㎡,与当年的麻涌南峰时代广场同价!

一年流拍32宗地创纪录

2008年的商住地土地拍卖现场,难觅各地产巨头们的身影,商住地市场 “冷清”、“地块流拍”、“底价成交”等词语是真实写照。

东莞2008年土地总供应169宗,供应面积为662.9万㎡,同比2007年的117宗和351.8万㎡大幅增加44%和88%;而同比2006年的土地供应情况更是急剧增加47%和124%。2008年全年土地总成交140宗,成交面积为554.5万㎡,成交总金额为93.6亿元。

2008年全年流拍的地块宗数高达32宗,流拍面积为106万㎡,创下近9年来的新高。其中商住地流拍高达20宗,流拍面积为63.9万㎡,占总量的60%。从2000年至2007年的8年时间,东莞流拍地块只有29宗,2008年东莞流拍的土地宗数比之前8年累计的还多。

其中,东莞2008年商住用地供应共49宗,供应面积为206万㎡,同比06、07年的供应量有小幅的下降。08年上市交易商住地块共53宗,但实际成交仅有33宗,成交总面积为155.7万㎡,供需比为1:0.76。和往年相比,08年的商住地显得有点供过于求。(备注:本部分数据来源于合富辉煌市场研究部)

深圳客占比最高超6成

东莞楼市历年的火热,深圳客的作用不容忽视。

早在2007年,就有一波深圳客跨境杀入东莞,2008年房价下跌后,这股风潮才渐渐平静了下来。2009年-2012年,又有大量深圳客在东莞楼市活动,这部分购房者来东莞都是以投资为主。2012-2015年,深圳客以自住为目的到东莞购房的比例逐步上升,临深地区深圳客维持在1-2成左右。

2015年330新政后,深圳房价开始飙升,大量深圳再次涌入东莞楼市。当年6月左右,有东莞业内人士估算,深圳客主要集中在塘厦、凤岗、黄江、樟木头、清溪等地,主要是以临深片区为主,其中,塘厦、凤岗的深圳客比重达到六七成之多,黄江、樟木头的深圳客比重达到五成左右,松山湖达到三成左右。

2015年6月20日,位于塘厦的金地·仟百汇推出221套99—142平方米三房、四房产品,开盘当天全部,均价约9500元/平方米,成为当年首个“日光盘”, 当天签约的购房者当中,有超过五成来自深圳。

东莞中原研究部数据显示,2015年底深圳客比例约为60%,2016年3月达到高峰,深圳客占比达68%。2016年10月,东莞出台限购政策,深圳客占比闻声下滑至34%。2016年在莞购房的客户中,深圳客占比约47.1%,即约有51982个常住深圳的市民到东莞购房,深圳客对东莞楼市的支撑作用明显。这其中,来自宝安、龙华、南山等地的市民最多。

经历一系列调控之后,临深各城的房产市场格局似乎正在发生变化,东莞楼市趋向理性冷静。乐有家地产相关数据显示,2017年东莞楼市中,来自深圳的客户占比为36.8%

首家100亿房企诞生

东莞虽小,楼市却孕育了不少大鳄。

早上2015年10月末,东莞万科销售额即已破亿元,成为东莞房地产市场上首家销售额突破百亿的房企。东莞万科2015年全年销售金额达113亿元,以破百亿的销售金额,毫无悬念地第7次夺得东莞开发商销售金额排行榜的冠军。值得一提的是,南部湾万科城贡献巨大,单盘销售业绩超过40亿元。

2016年10月21日,碧桂园100亿元的年度签约销售额,成为东莞第二家销售突破百亿的房企。碧桂园2016年全年销售额在138亿左右,其中松湖碧桂园单盘创收41亿元。同年东莞万科以158亿元再次刷新历史记录,连续8年市场第一,其中单靠南部湾万科城就创收了52.64亿元,万科珠江东岸创收23.47亿元,万科翡丽山创收16.40亿元,万科广场和万科中心也均超过10亿元。

2017年度,碧桂园业绩首次超越万科登顶东莞楼市一哥,截至2017年12月24日,碧桂园东莞成交18861套,成交165.64万㎡,成交金额285.11亿元。东莞万科则成交11413套,成交117.4万㎡,共计193.67亿元。进入东莞前十房企起码需要销售20亿元,东莞楼市已经形成两超多强的局面。

跨入1000亿时代

2015年,可以说是东莞楼市最为红红火火的一年。深圳客犹如沙丁鱼般的疯狂入莞和各项楼市利好政府,东莞住宅供应量、成交面积、成交金额均刷新了历年记录,2015年的东莞楼市可以称得上是近十年来最为浓墨重彩的一年了。

有人的地方必定有市场,2015年由于深圳客的大量涌入,需求急剧上涨,加上潜在项目众多的因素,东莞全年的住宅供应量大放异彩。据相关数据显示,2015年,东莞住宅新增供应量达895万㎡,同比去年大涨36%,刷新历年东莞住宅供应记录。

另外,2015 年东莞住宅成交金额首次突破1000亿元,成功跻身千亿俱乐部。成交面积高达1038万㎡,其中洋房875万㎡、别墅118万㎡及公寓46万㎡的成交面积均打破历年成交纪录。

楼市一路飘红,开发商也挣得盆满钵满。2015年的东莞诞生了个成交额破百亿的企业——万科集团,一年吸金高达113.4亿元,极大地刺激了其他房企卖房“捞金”的信心。

房价全年涨幅41.4%居广东榜首

受到房贷基准利率不断下调、买房首付比例降低等政策影响,东莞楼市在2016年全面进入牛市阶段。

据合富研究院统计,正常年份,例如:2012-2014年,东莞房价分别为8277元、8771元和9162元,相当于每年上涨500元/㎡,年均涨幅4%,低于GD P年均涨幅(年均约7.9%)。

而根据全国百城房价涨幅排行榜显示,2016年上半年东莞成为最大黑马,一手住宅均价约12430元/㎡,相较2015年年底(9667元/㎡)上涨了28.58%!力压全国26个均价万元以上的城市中, 排名全国第一。房价高涨屡创新高,一手住宅成交面积也创下历史同期最高位:549万㎡,同比大涨33.6%。

纵观2016年全年,受去库存政策导向和宽松货币政策的影响,广东部分地区出现房价上涨过快的势头,东莞房价上涨速度也令人咋舌,甚至可以用疯狂来形容。在这年,东莞以全年41.4%的涨幅位居广东全省第一,超过深圳的33.0%和珠海的30.8%。邻深片区的几个镇街的房价,纷纷破2万元/㎡,塘厦房价甚至接近3万元/㎡。

2.7万/㎡可售楼面价破纪录

近年来,东莞楼市表现火热,开发商也也瞄准时机,纷纷开始大挥手笔掷金拿地,导致地价节节攀升,地王一个接一个,让人眼花缭乱。

2017年1月20日,东莞首次采用“限价 竞配建”的方式出让土地。该地块位于凤岗镇官井头村,挂编号为2017WG001,占地面积73071.03平方米,与深圳仅一路之隔。地块吸引了中海、龙光、碧桂园、保利、招商、万科、平安不动产等房地产大鳄参与竞拍。

在10家房企累计报价长达154轮后,中海地产集团有限公司以可售面积折合楼面价高达26645.87元/㎡将该地收入囊中!不仅刷新了土拍记录,也是目前为止东莞土拍记录的保持者!有业内人士认为,该地块地理优势极佳,价值与毗邻深圳地块相差无几,若无限价,成交价可能更高。

除凤岗官井头地块外,东莞近2年商住地成交地价飙升明显,基本是2015年前的好几倍。近3年累计成交楼面价1-2万的商住地共计14宗,楼面价超过2万的共计3宗,除中海凤岗地块外,还包括:北大资源以总价34.3亿元、楼面地价25264.46元/㎡夺得的黄江宝山社区地块;融创以总价19.5亿、楼面价20422元/㎡夺得的黄江地块。

十年间政策调控N次

多年一轮回,总有一个“看不见的手”,在搅动东莞楼市风云。

2008年上半年,央行连续六次上调存款准备金率,下半年百日内连续5次降息,给予首次购房者贷款基准利率7折优惠,首次购买90平米以下住宅契税减至1%。2009年出台“国四条”,2010年出台“国十一条”、“国十条”、“国五条”,2011年频繁上调存款准备金率,限购、限价、限贷等政策不断出台……

2008-2011年,虽然调控密集程度、严厉程度上升到历史高度,但是调控跟着国家政策走,但实际对东莞楼市的影响不大。

2012年东莞进入楼市调控政策空档期,并未新增实质性调控政策。2013年东莞也仅发布了“史上最严”公积金贷款政策,未曾为其它调控加码。

2014年明确“取消新建商品住房销售价格申报备案制”,同年又落地“央行9.30房贷新政”,首套房利率最低可打七折;首套房贷款还清,二套房贷按首套执行2015年东莞先后落实“330新政”、首套房贷最低首付比例不得低于25%、全面二孩政策正式开放等政策,为东莞楼市的疯狂埋下伏笔。

随着东莞房价飞升,成交出现异常火热状况后,东莞调控再次收紧。2016年10月率先出台“限购令”,规定居民家庭最多只能购买2套一手房;同时发布的还有“限贷令”:购买144平米以上户型首付比例提高到6成。随后两年,东莞集齐了“限购 限贷 限外 限价 限售”五大武器,并出台了一系列细化政策,共同形成了东莞市上最严调控。

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责任编辑:房掌柜东莞