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随着今年下半年还债期限的临近,以及政府各部门对房企融资渠道的收紧,很多房企现在已经感到阵阵寒意。目前各大房企都在拿出各种招数,拼尽全力,力保资金链不断。

有的房企向员工高息融资,高管人员期权激励,以便度过时艰。有的通过裁减员工以减轻包袱。更有房企通过集体喝鸡血开誓师大会,要全力以赴,加快促销力度,力争早点回笼资金。

但尽管如此,却还有房企也出现了跑路问题。最近,背负40多亿债务的中弘股份已成为第一家因无法兑现债务而倒闭的房地产公司。中弘股份的倒闭固然与其多元化发展战略失败有关,但更与房企现在融资渠道被堵,而偿债周期到来,资金链断裂有染。。

那么,房企为啥会出现资金链断裂的严峻问题呢?我们觉得有二大原因:一方面,房企融资出现困难。2018年6月份,40家典型上市房企完成融资金额共计506.85亿元,虽然环比上月增加12.34%,但依然处于低位水平,是近一年来单月融资规模倒数第二低。

自2016年“9·30”新政以来,银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。目前房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已基本停滞。也只有通过海外发债、ABS发行,不过即使是这类渠道,融资难度也在加大。

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另一方面,偿债高峰即将到来。数据显示,2018年开始,房地产企业将迎来信用债偿付高峰期,2018-2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿、4076亿、5364亿、6774亿、2773亿,2018-2021年房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。随着偿付高峰的临近,以及金融去杠杆导致房企在债券市场上已经出现违约情况,市场对房企的兑付能力普遍感到担忧。

面对房企资金面下半年将出现紧张的问题,很多人会问,既然房企手头现在紧了,会把房子“贱卖”了吗?我们认为,牺牲价格保住现金流,这是多数房企不得不面对的艰难选择题。

所以,现在房企必须要通过积极降价,这既是销售策略,也是融资策略,通过降价来回笼资金是很关键的应对危机的措施。不过,房企降价促销也有可能会面对之前高价购房的业主要求退房的责难。

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平心而论,现在的房企还是生在一个相对不错的时代,起码只要你降价促销,就会有人要,就算资金链存在压力了,房企还可以出售自己的部分股权。这不像过去2014年和2011年,这几个谷底时候,你即使便宜出售房产和股权也没人要。

不过,对于一些债务率更高,还债金额更多的房企来说,靠加快周转,降价促销等方式来提高销售额,或许还不足以应对庞大的还债压力。那么,有没有更好的办法,来解决房企的融资难问题呢?

我们觉得国内房企可以走港上市来解决资金链危机。鉴于国内IPO审批严格,排队较长,上市难度和时间成本都很高,所以很多国内房企都把眼光放在了港股市场中。

目前已有成功赴港上市的正荣、融信、弘阳等中小型房企。如今在行业集中度越来越高的情况下,赴港上市成为广大房企为了应对去杠杆、融资问题,进而谋求规模化发展的自救途径。

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此外,颇受房企欢迎的还有资产证券化(又称ABS),因为ABS在监管方面不是太严格,房企可以通过ABS渠道来融资。但问题是,截止7月18日,已有7单不同类型的涉房ABS遭遇中上止或终止。有多位券商表示,涉房ABS已经被中止或终止。如果这消息属实的话,这无疑会给各大房企带来了不好的消息。

进入2018年下半年,国内房企普遍感到资金链承受严重,同时,融资难的问题也浮出了水面。鉴于资产证券化可能已经被中止,未来房企可能也只有靠降价促销或赴港上市融资,解决其自身集中到期的债务问题。未来房企将会有大洗牌,行业集中度会较之前大幅上升。

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